不動産で副業を行う、脱サラリーマンを夢見たことがある方であれば一度は考えたことはありませんか？
実際に不動産で副業を行うことで若くしてサラリーマンを引退し、多くのお金を手にして悠々自適な生活を送っている人もいます。
不動産の副業にも様々あり、不動産を購入して賃貸経営で収益をあげる人もいれば、今まで培ってきた営業力を活かして不動産営業で副業を行うこともできます。
不動産の営業による副業は、実際に本業とは異なる形で契約できる仕事も多いため、場合によっては本業の数倍の月給を手にできる可能性もあり、不動産の知識や営業スキルがある方にとっては非常に効果的な働き方ができる可能性も高いです。
また賃貸とは異なり金銭面でリスクを負うことがないところがメリットと言えるでしょう。
では実際にどのようにして不動産の営業で副業をしていくことができるのか、お金を稼ぐことができるのかを説明していきたいと思います。
不動産の副業で行えること
まずは、不動産で行える副業とは何があるのか、全体像から紹介していきたいと思います。
大きくは以下に分類することができます。
・不動産の賃貸業
・不動産の転貸ビジネス
・不動産の営業販売
自らオーナーとなり不動産を所有することで副業を行うのか、または他の人が所有している不動産を元にして副業を行うのか２種類に分けることができます。
不動産の賃貸業は、文字通り土地を含め不動産を購入し、それを貸し出すことで収益を上げる、副業というよりは不動産投資と呼ばれる部類に入ります。
普段賃貸で家を借り、毎月家賃を支払っている方であればイメージがすぐにつくかと思いますが、自分で分譲マンションやアパート、または一軒家を購入して人に貸す側に回ることで毎月収入を上げていきます。
ただ、不動産購入は安くとも数百万円、多くの場合は数千万掛かることが一般的であるために、基本的には銀行からの融資によって借り入れることが前提となります。
しっかりと運用が行えれば毎月纏まった金額が一気に入ってくることから収入の大きさは魅力である一方で、多額の初期資金が必要であることや購入後に空室が続く場合は借金が返せなくなり自己破産に追い込まれる事例も多いことから、ハイリスクハイリターンの副業と言えます。
ただ不動産投資は成功体験談として出版されている本やベストセラーも多く、成功するための秘訣を勉強することやシミュレーションを行うことは他の副業と比較してやすいやすい領域であるため、多くの時間を掛けて準備をすることができればそれだけ成功確率を高めることができるでしょう。
また中には節税目的でマンションの不動産投資を行う会社員もいます。
これは、不動産による報酬額を赤字として計上することで毎年の確定申告において税金の控除を受け、その控除額で収入を得るというものです。
しかし、事業における赤字計上は銀行からの評価を下げることに繋がり、今後自宅の住宅ローンや更なる不動産投資で融資を受ける際に問題となる可能性もあるので、あまりおすすめできません。
次に不動産の転貸ビジネスとは、自分は不動産を保有しないものの、他人が保有している不動産を借り、さらにその部屋を他の人に貸し出すことで収入を上げる副業です。
これは今流行りの民泊が挙げられます。
民泊は、主に外国人観光客をターゲットにして宿泊客を募ることで、収益を得ていくビジネスとなります。
民泊を始めるには通常の賃貸物件を取り扱っている不動産会社や不動産ジャパンやsuumoなどを始めとした不動産賃貸サイトを活用するのではなく、転貸可能な物件のみを取り扱っている不動産会社を活用して賃貸物件を借りることで行うのが通常の流れです。
これは、全ての賃貸物件が転貸を許可しているわけではなく、基本的には転貸は禁止されているためです。
また最近、民泊に関する民泊新法が制定されたため、民泊特区に定められているエリアでの民泊でなければ年間180日間以上の民泊営業が行えないために、副業で稼ぐことが難しくなってしまいました。
そのため、民泊による不動産の転貸ビジネスは、転貸が許可されている物件自体が少ないことに加えて、民泊が行えるエリアも限定されていることから、副業で収益を上げること自体が難しいのが実情です。
最後に、不動産の営業販売は、不動産仲介によるマンション販売、戸建て販売の副業です。
個人向け保険の代理販売と似ており、自分の人脈や経験を活かして会社の方針に縛られずに不動産物件を販売していく副業です。
良くある契約形態としては、業務委託での副業であり、売った分だけその実績に応じたマージン分の報酬を手にすることができるフルコミッション型の契約が一般的となります。
ノルマ等の制限はなく、全てが自分の自己責任で行えることがこの契約形態における最大の特徴です。
そのため特に金銭的なリスクはなく、経験や知識のある不動産営業マンであれば年収1000万円以上稼ぐことも現実的であるためローリスクハイリターンの副業と言えます。
以上より、不動産賃貸業は金銭的リスクが高い副業であること、不動産の転貸ビジネスはあまりリターンが見込めない上に始めることが難しいことを踏まえると、不動産の営業販売は最も副業で稼げる可能性が高くおすすめの副業です。
実際に、私もこれまで不動産の営業販売を行ったことがありますが、売れた分だけ大きな報酬を得られることができ非常に魅力を感じました。
ポイントを踏まえて仕事を行わなければなかなか成果が出ない副業ではあるものの、逆にポイントさえ理解して臨めば不動産素人でもあっても成功する可能性が高く、稼げる副業であると言えるでしょう。
フルコミッション型の不動産営業
フルコミッション型の不動産営業は、多くは業務委託型の契約であり、ノルマはなく自分の実績に応じ取り決めたマージン分報酬を得られる副業であることをお話しました。
通常、不動産会社に勤める営業マンは会社から定められたノルマや予算に従って行動を制限されますが、フルコミッション型の契約の場合には特にそのような制限はないため、例えサボりを入れようが自宅に戻ろうがクビになるなどの罰を与えられることはありません。
また、給料体系も通常の不動産会社は固定給に加えて実績に応じた多少のインセンティブが加わる程度ですが、フルコミッション型の契約の場合には取り決めたマージンよって報酬を受け取ることができます。
例えば売上金額の10%の報酬を受け取る取り決めの場合、2,000万円のマンションを販売した暁には200万円も報酬を受け取ることができるのです。
そのため、年収は売れば売るだけ跳ね上がり、1,000万を超すことも現実に可能でしょう。
フルコミッション営業のやり方
フルコミッションの営業は、大きくは以下の４ステップで行うことになります。
１：フルコミッション型の不動産営業の求人をインターネットで検索
２：求人掲載元の不動産会社と業務委託契約を結ぶ
３：営業を行い不動産販売
４：不動産会社との契約時に設定したマージン分の報酬を受け取る
一般的に転職を行う際のステップと同様であり、まずは業務委託契約で求人を出している不動産屋を探すことから始めます。
これは普段活用している求人検索サービス、例えばGoogleやYahoo上で検索するやり方で問題ありません。
上位に表示される求人サイトを閲覧していくことで、なるべく今まで培ってきた営業職としてのスキルを活かして高収入が見込める評判の良い求人を見付け応募します。
この時、まず幅広く求人を探すのであれば、以下のような求人検索専門のサイトを活用するのをおすすめします。
・Indeed（インディード）
・スタンバイ
・求人ボックス
所謂、求人サイトのメタ検索を行うサービスであるため、あらゆるフルコミッション型の求人を網羅しており、多くの可能性の中から自分にとって最適な条件の求人を見付けることが可能となります。
また求人に対して応募する際には、しっかりとその会社の評判を見定めた上で行うようにしましょう。
聞いたことのない不動産会社の求人、評判の良くない不動産会社の求人は、契約内容自体を反故にされたり想定し得ないリスクが発生する可能性もあるために、注意して臨む必要があります。
求人に応募し不動産会社との面接を行った後は、業務委託契約を締結し実際に副業を始めていく流れになります。
この際、高収入が見込める求人案件ほど競合が多いため、業務委託契約と言えども落とされる可能性が高くなります。
合格率を高めるためには、今までの営業職で積み上げた実績を手っ取り早く知ってもらうために、転職時と同様に職務経歴書や履歴書（レジュメ）、自己PR文などの書類を必ず持参した上で臨むようにしましょう。
また、例え営業マンとしての実績がなくとも、異業種から参入する上での心意気や自己prは大きな判断材料となり、十分合格できる可能性が高くなるためしっかりと準備することが大事です。
さらに、不動産会社との契約によっては、自らポスティングやチラシの配布を通じた営業活動を行う必要がありますので、自分の営業スタイルや希望する方法に応じた契約を行うようにしましょう。
特に不動産案件を探す上で、レインズというサイトを利用できない場合は致命的になる可能性があります。
レインズは不動産会社のみに公開している不動産のデータベースであり、一般に公開されていない分だけ良い案件を発掘できる可能性が高くなるため、多くの成約を生み出して報酬を上げていく上では欠かせないツールと言うことができます。
少しでも副業を優位に進めていくためにも、レインズの利用可否は確認し契約を進めていくと良いでしょう。
営業マージンと必要な資格
不動産会社との契約時に最も気を付けなければならないことは、成約時のマージン設定の確認です。
どのような業務でどんな割合で報酬を得ることができるのか、しっかりと確認しなければ例え成果を挙げたとしても報酬を得ることができなかったり、また成約を挙げたとしてもあまり報酬を得ることができない可能性があります。
一般的には、以下の業務内容で報酬のマージンが変わってくるケースが多いようです。
１）集客を行った後、内見を担当した時
２）最初から最後まで業務を担当し物件の成約にいたった時（契約締結にいたった時）
１の業務を担当し、その後無事に物件が成約に至った場合には、およそ物件の販売価格の3%程度が報酬となるケースが多いとされているようです。
例えば、2,000万円の物件が成約に至れば、60万円を手にすることができます。
また全ての業務を担当し成約に至った場合、つまり上記の２のケースの場合には物件販売価格の5%ほどが報酬となるケースが多いようです。
条件の高い不動産会社では10%がマージンとなるケースもあるため、自分が担当できる業務に合わせて好条件の不動産会社と契約することが望ましいでしょう。
またマージンは、宅建の資格を持っていればさらに上乗せされるケースもあるようです。
宅建は国家資格の１つであるため合格率も高いわけではなく、誰でも容易に取れる資格というわけではありません。
これがないと不動産の営業ができないわけではありませんが、報酬を大きく上げることができるメリットの大きい資格であるために、年収1,000万を超える稼げる営業マンになりたい場合には取得を検討することをおすすめします。
フルコミッション営業の評判
フルコミッション型の営業は、実際に副業で成果を挙げて年収を飛躍的に向上させている人がいるために、実績がある点では非常に安心できる副業の１つです。
しかし、不動産は何千万という大金が掛かっている買い物であるために、誰でも簡単に販売ができるわけではありません。
資格などは不要であるため誰でも行える容易さはあるものの、不動産屋で営業マンとして活動したことがあり、仕事内容を熟知していなければ馴染むのに時間が掛かるでしょう。
そのため、いくら頑張ったとしても確実に稼ぐことができるわけではなく、その点は厳しい副業と言えます。
フルコミッション型の不動産営業で稼ぐ秘訣
まずこの副業をする上で必ず抑えておくことは以下のことになります。
・個人向け（Customer向け）営業を理解していること
・不動産営業の流れ、フロー上のポイントを踏まえていること
・どのような案件を売ればどれだけの報酬を得ることができるのか把握していること
不動産で営業をするためには、最低限この３つが分からなければ成果が出ないでしょう。
一般的に営業といっても大きく２種類に分類されます。
・企業向け（Business向け）営業
・個人向け（Customer向け）営業
営業の仕方や実際のマーケティングにおける観点では、方法が全く異なってきます。
そのため、今まで企業向け営業で実績を積まれていたとしても、個人向けの営業がどのようなものであるか把握しておかなければ最初に躓いてしまうでしょう。
一番の違いとしては、「ニーズ」による違いが大きいことです。
企業の場合、ビジネス観点でメリット、デメリットが判断できれば問題ありませんが、個人の場合はビジネスではなく、生活、つまりライフスタイル上のニーズを鑑みた上で納得いただかなければなりません。
ライフスタイルは個人によって千差万別であり、細かく分類すると企業向けのニーズよりもはるかに多いです。
それも、企業のように毎日課題に直面しているわけではないために自分が本当に欲していることが分かっていない方も多く、どの観点で、どの切り口でニーズを深堀りすべきか、勘所を掴むことが非常に難しいのです。
また不動産の営業をやる以上、個人に対する営業について知っているだけでは足りません。
作業全体の工程を理解し、各所で契約に至る過程で重要となるポイントを抑えることが必要となります。
「マーケティング→営業→内見→申し込み→契約→重要事項説明→入金→引き渡し」といったように、各プロセスで最重要ポイントが存在するために、そこがどこかを事前に把握しておくことです。
これは所謂バリューチェーンの考え方と同様であり、各プロセスでその価値（バリュー）を最大化するように活動を推し進めていくことで、最終的な成果に繋がる、というものです。
そして最後に、実際に不動産営業で高収入を得るにはどうしたら良いのか、ビジネス構造を理解する必要があります。
インターネットで検索した際には、「フルコミッション型の不動産営業」というワードを目にすることが多いでしょう。
実際に多額のお金を稼ぐ点ではフルコミッションの契約は重要となるのですが、これが何故高額の報酬に繋がるのか、どうすれば良いのかまで把握しておかなければ効率的に稼ぐことはできません。
これを理解するためには不動産売買におけるお金の流れを理解する必要があり、またどんな不動産が売ることが良いのかを考える必要があります。
このように、不動産営業は個人向けという点や、プロセス、お金の流れについて煩雑であるために、最初にここを適当に理解してしまうと、あまり成果に結びつかずにあまり稼げない結果となってしまいます。
人にとって、一番貴重な資源は「時間」です。
本業の時間を削り、または寝る間を惜しんで副業に従事するわけですので、効率的に働き稼げるようにしていきましょう。
秘訣１：個人ニーズの把握
普段から不動産営業を生業にしている方からしてみれば当たり前のことではありますが、これまで一度も不動産営業をしたことがない方にとって、気を付けるべきは「個人向けに営業を行うということ」ことです。
普段サラリーマンとして働いている方の多くは、そのほとんどが企業向けの営業かと思います。
何故ならば、企業が収益をあげる場合、企業向けの商品の方がより高額で取引されるために、売上を上げやすいからです。
個人向けの営業と企業向けの営業は全く異なるために、注力すべきポイントを見誤るとドツボにハマってしまう可能性もあります。
一番難しいところは、「顧客ニーズの把握」になるでしょう。
企業であれば、営業先の方は普段から仕事をしていることで日々問題や課題と向き合って仕事を行っています。
そのため、課題の自認力が強く、営業する商材が課題解決にマッチしていると判断さえされれば直ぐに購入を決めてくれます。
しかし、個人のお客さんは、なんとなく住みたい家のイメージこそ持っているものの、具体的なニーズを自分で把握することができていない人がほとんどです。
こちらのセールストークに反応して、自分が抱えていたニーズに気付いたり、またニーズだと思っていたものが実はあまり重要でないことに気付いたりと、明確な意志を確立できていないために、効果的なセールストークが出来ないと全く買ってはくれません。
尚且つ、不動産という一生にそう何度も買うことのない商材ですので、買うときは誰しもが慎重になりますし、明確にニーズを満たしてくれると判断しなければ購入に踏み切ってはくれません。
ですので、顧客属性ごとにどんなニーズを持つ傾向にあるのか、事前に情報を取得していることが重要となります。
例えば「家族」の場合は、私の経験上「子どもの年齢」によってニーズが180度異なります。
子供の年齢が低くなればなるほど、将来の子ども教育環境を見据えた住居選びを優先事項に据える人がほとんどであり、治安のよい学区かどうか、学区内の公立高校の教育水準レベルはどうかが重要視されます。
多少親の通勤時間が延びたとしても、子どもの教育を優先して住居選びをする傾向にあり、子どものニーズを加味しなければなりません。
一方で子どもの年齢が比較的高い場合には、親のニーズが優先されることが多い傾向にあります。
これはあくまで私の経験上の話ですが、このように対象となる顧客の属性で大きくニーズが異なります。
個人の営業で実績を挙げたい場合には属性ごとの細かいニーズを読み取って、相手がいまだに気付いていないインサイトを踏まえた上で営業を行うことが成果に繋がっていくのです。
秘訣２：営業プロセスの把握と提供価値の把握
単に個人向けのニーズを意識して話すだけでは話がまとまらないのが不動産営業の難しいところです。
個人の方にとって大きな買い物となるわけですから、営業していた時は良くても、後々家に帰って考えてみたらやっぱり気が変わった、などという話はよくあります。
その危険性は無事に契約締結に達するまで常にありますので、営業後の必要なプロセス全てでお客様に対する提供価値を意識して繋ぎとめていかなければなりません。
基本的なプロセスは、「マーケティング→営業→内見→申し込み→契約→重要事項説明→入金→引き渡し」という流れになりますが、内見以降のプロセスで重要なことは、スピードとこまめなコミュニケーションです。
例えば、申込書をもらっても他の業務を優先させて対応が甘くなったり、メールベースでの機械的なコミュニケーションに終始してしまうと、不安が大きくなり直前で破断することに繋がってしまいます。
個人顧客の思考としては、内見までは「不動産の選定」という目的になりますが、それ以降のプロセスにおいては「営業担当者の選定」という目線に代わります。
つまり、「この営業担当から不動産を仲介してもらった上で購入したいかどうか」です。
不動産は悪くなくとも、この担当から買いたくないと思われてしまっては基本的に商談は纏まりませんし、この心象については基本的なコミュニケーションが全てです。
私の知り合いにも不動産を購入している方が大勢いますが、決め手となる部分の1つに是認が挙げているのが「担当者の心象と気遣い」になります。
ですので、不動産を気に入ってもらえたからと浮かれて次に目を向けるのではなく、まずは目の前の契約に心血を注ぎ、お客様の人生の買い物に関する支援を真っ当することを心掛けることが大事です。
秘訣３：売れる物件と儲かる営業手法の把握
不動産の営業は、基本的には契約締結後に販売価格の「3%+6万円」が手数料として仲介者に支払われます。
しかし、これは「売り手」と「買い手」の両方から手数料をもらうのか、または片方からもらうのかによって大きく異なってきます。
不動産の売主より、「専属専任媒介契約」を獲得できれば、不動産の売買が成立した際には売主と買主の両方から手数料をもらうことができます。
しかし、「専属専任媒介契約」は不動産の売主があなたを通さなければ売りません、という契約になりますので、売主からの確固たる信頼がなければ獲得できません。
最初は一般的な「買い手」の仲介に注力することで実績を積み、売主や他の不動産会社と交流を持つことで「専属専任媒介契約」を勝ち得る機会が増えてきます。
ですので、不動産営業における収益を最大化するためには、個人の顧客だけでなく、他の不動産会社、また売主との関係性構築が肝となります。
副業として活動していくわけですので、収益を最大化すべく、顧客は買主だけではないことを念頭において活動していきましょう。
また、当然ながら契約形態も重要となります。
繰り返しになりますが、顧客付けするためのマーケティング（広告代金）の支払いやその営業支援の内容など、支援内容が厚い会社もあれば全くないところもあります。
成果を上げるには支援を受ければ受けるほど実績が上げやすいので、フルコミッションという言葉だけに釣られるのではなくて、しっかりと支援内容を吟味した上で選択しましょう。
以上のように、不動産の営業は初心者でも行える一方で稼ぐためにはそれなりのノウハウや押さえておくべきポイントがあります。
とにかくお金を稼ぐために非常に可能性に溢れた副業であることは間違いないですが、成果に結びつかなければ時間の無駄となってしまいますので、考えながら副業に臨むようにしましょう。
不動産営業の副業で稼いだ後の確定申告
不動産営業で稼いだお金は、個人事業主として稼いだお金という位置づけになるために、確定申告を行った上で税金を支払う必要があります。
もしも確定申告を行わなければ脱税となるために、法律によって罰せられることになります。
これは何も副業に限ったことではなく、単発の日払バイトや深夜バイト、日雇い派遣、在宅におけるパソコンを活用した内職で稼いだ場合でも同様です。
普段会社員として給料を得ている場合には、年末調整時に会社が全て代行してくれていますが、副業の場合にはそうもいきません。
個人事業主として、収入に加えて交通費や交際費などの経費をしっかりと管理し計算した上で全て自ら行わなくてはならないのです。
また会社で副業が禁止されている場合には、確定申告を行わないことで会社にバレる可能性もあり、最悪の場合には懲戒処分を受ける可能性もあります。
ばれないためには確定申告以外に方法はなく、サラリーマンとして本業がどんなに忙しくとも行うようにしましょう。
なお、確定申告は行っただけでは意味はなく、住民税の支払い方法を普通徴収にして支払うようにしなければなりませんので、必ず覚えておきましょう。
せっかく不動産営業の副業で大きな金額を手にすることができたとしても、罰せられてしまっては元も子もなくキャリアに影を落としかねないため、やるべきことはしっかりと行ってお金を稼いでいきましょう。
