【副業失敗談】サラリーマンが民泊で失敗したワケを全部お話します

Airbnbなどで有名な民泊。

特に海外を中心に流行りを見せておりますが、日本でも数年前から民泊が話題になっています。

特に東京都大田区などの民泊特区では民泊の開業が促進されており、新たに副業で開業するサラリーマンも多くなってきています。

しかし、どこにどんな家を借りて民泊で副業を始めれば良いのか、本当に儲かるのか不安になって着手できない方も多いのではないでしょうか。

また民泊で副業を始めるにしても大田区等の国家戦略特区エリアでなければ禁止されているために開業が難しいのではないか、そう思い悩んではいませんか？

私は普段ネットを中心に副業を続けておりますが、一昨年に当時流行っていた民泊も開業したことがあります。

今は契約更新とともに閉じてしまったのですが、都内のアパートで民泊業OKの物件を探し、家具を買いそろえてAirbnbにて外国人観光客を中心に民泊収入を得ていました。

しかし、当時はどこにどんな物件で開業すれば儲かるのか分からずに、ろくに調査もしないで初めてしまい、結果２年間でほとんど収益を得られずに閉じてしまいました。

むしろ最初に掛かった投資金額を踏まえると赤字だったかと思います。

今回はそんな民泊副業での失敗を経て学んだことを、サラリーマンでありながら民泊での副業を考えている方に向けてお話したいと思います。

民泊を副業でやるには？

まず、民泊を副業でやっていくにはどうするべきか、その大枠のプロセスからお話していきます。

民泊を行うには物件を選定し借りる時には、民泊副業が可能な物件にて契約することが大前提となります。

その後、借りた家の内装を整えて、Airbnbを始めとした民泊サービスを活用することで集客し副業を行います。

日本は2018年6月まで、基本的に民泊の戦略特区以外は基本的に民泊禁止であり、副業禁止という状況でしたが、2018年6月15日に施行された「民泊新法」によって法律が改正され、住宅宿泊事業が戦略特区でなくとも法律で定められた範囲内で民泊を行うことが可能となりました。

それまでは、自分が住むために契約したにも関わらず民泊を始めてしまうと、例え順調に利益を出せていたとしてもバレたら即退去させられていましたが、2019年現在では物件自体が民泊を許可していれば問題ありません。

通常、賃貸物件は借りた本人が住むことを前提に貸し出していますが、中には借りた後に再度貸し出せる転貸可能物件という物件があります。

民泊での副業は、この転貸可能物件を借りて行うことになります。

転貸物件は、通常の不動産賃貸サイトや、街中の不動産屋で取り扱っているケースはほとんどありません。

インターネットにて転貸可能な物件を取り扱っている不動産業者を検索し、その仲介業者に問い合わせることで紹介を受けることができます。

しかしながら、物件の数は限られており、特に人気エリアは家賃も高い上にすぐに契約されてしまう傾向が高いため、シミュレーションを行った後可能性を感じたらすぐに契約に漕ぎつけられると良いでしょう。

ここで良い物件を契約できなければここから民泊副業失敗の序曲が始まってしまいます。

副業を行うのであればしっかりと法律は遵守し、途中で失敗してしまうような事態を招かないようにして臨みましょう。

民泊新法と特区民泊

ここで2018年6月に施行された民泊新法について、詳しく見ていきたいと思います。

この法律で変わったことは大きく以下の点となります。

・それまで副業禁止となっていたエリアにおいて住宅宿泊事業としての民泊副業が可能になった
・人を宿泊させる日数として１年間で180日を超えてはいけない

その他さまざまなことが書かれていますが、大枠上記を抑えておくことが重要となります。

ポイントは180日間以内と定められていること。

その期間を超える場合には、従来通り旅館業法で定められた営業形態としてみなされるため、この期間を超えて民泊で副業を行うと民泊新法で定められた法律違反となり罰則を受けることになります。

そのため、転貸物件で民泊の副業を行ったとしても、年間180日では稼働率は50%が最大となってしまい、家賃や経費を差し引くと稼ぐことは難しい現実があります。

これを回避するには、特区民泊として、営業日数に制限のない地域で民泊を行う他ありません。

これは所謂戦略特区として定められている地域であり、民泊の副業で収益を上げたい場合にはこの地域で民泊を行うことが大前提となります。

特区民泊が許可されている地域

特区民泊が許可されているエリアは、2019年現在、以下の地域です。

・東京都大田区
・大阪府
・大阪市
・北九州市
・新潟市の一部
・千葉市

上記の地域では、特区民泊の実施地域として認定されているため、民泊新法上最大値の懸案事項となっている営業日数180日間の上限を超えて民泊を行うことが可能となります。

また、これらの民泊特区では、最低滞在期間が定められており、東京都大田区を始めとしたいずれの地域においても2泊3日以上の民泊宿泊客のみ受け入れることが可能といった予約規制があります。

特区民泊に定められていると言っても、各地域でさらに民泊可能エリアに規制を設けており、注意が必要です。

上記の地域の中では、大阪市が最も制限地域の規制が寛容であり、特区民泊の拡大件数において最も増加しています。

特に民泊新法が施工された昨今では、大阪市の特区民泊届出の件数が急拡大しています。

また東京都に比較して、外国人観光客が多いことに加えて家賃も比較的安いため、投資が行いやすいことも一因に挙げられます。

以上のように、民泊の副業でお金を稼ぐ上で特区民泊での副業が必須となりますが、特区民泊が可能な地域であればどこでもできるというわけではないこと、人気が集中しているエリアは競合が多いため稼ぎにくい可能性が高いことなどを踏まえる必要があります。

なお、まだ特区民泊が可能となってはいないものの、現在は神奈川県が検討を始めているとのうわさもあり、今後も可能地域が拡大していく可能性があります。

民泊が許可されている物件

次に民泊が許可されている物件について、詳しく説明していきます。

ようやく民泊新法が施行されたからといって、全ての物件で民泊ができるわけではありません。

自分で所有している不動産にて民泊を始めるのであれば別ですが、他者から借りる場合には第三者に貸し出すことが可能な物件で行う必要があります。

これを転貸許可物件といい、自分で賃貸契約をするものの再度誰かに貸し出しても良い、という物件を意味します。

転貸許可物件については、事前に不動産オーナーが民泊を見据えて許可を下しているために、オーナー自身で民泊新法で定められた特区民泊認定の必要書類を届出しているケースが多いです。

そのため、賃貸契約を交わした後は基本的に届出など行わなくとも始められるケースが多いでしょう。

これらの物件を見付けるには専門の仲介事業者を利用することが、手間がかからないためにおすすめです。

・民泊物件.com
・みんぱーく
・ミンコレ
・民泊大学

上記のように、特区民泊地域において民泊の副業が可能な転貸許可物件を専門に取り扱っているサイトが多数ありますので、全て眺めた上で最適な物件を契約するのが良いでしょう。

民泊の副業での失敗談

民泊での副業は、地域と転貸許可物件の契約さえ行えれば直ぐに始めることができます。

しかしそれはあくまで民泊の副業を始めることができるスタートラインに立ったにすぎません。

お金を稼ぐためには他の要素を十分に考えた上で始める必要があり、私はそこが抜け落ちていたために民泊の副業で失敗する目に合いました。

簡潔に言えば、私が民泊を失敗した最大の理由は以下の点が守れなかったことにあります。

・支出の最小化
・売上の最大化

即ち、副業を行う上で誰もが当たり前に意識すべきことが徹底し切れていないことにありました。

民泊は主に海外の外国人観光客を中心に集客することになりますが、東京の人気エリアは民泊物件がひしめき合っており、物件自体に差別化要素を見出さなければなりません。

だからと言って、少し離れた場所に開業しても集客できずに予約自体がなかなか入らないという事態に陥ります。

それゆえ、「エリアの選定」「予約充足率」のバランスを考慮して場所を選択する必要があるのですが、選定後の宿泊費を含めた売上と想定支出を鑑みて詳細にシミュレーションを行う必要がありますが、それがまずできていませんでした。

また支出に関しても家賃や清掃費等の思いつく支出だけでなく、Wifiの利用料や運用代行コスト、家具等の初期費用を含めた上で詳細にシミュレーションを行う必要があり、この売上と支出をどれだけ具体的にシミュレーションできるか否かで勝敗が決するのです。

では何故私がこれができずに失敗してしまったのか、その原因を振り返ってみると以下が挙げられます。

・インターネット経由での簡単な調査に終始してしまったこと
・２次情報を鵜呑みにし（インターネット等の調査情報）、肝心な１次情報（実際にやっている人からのアドバイス等の情報）を収集できていなかったこと

上記が主な原因だと感じています。

重要なことは１次情報をどれだけ具体的に収集し検証することができるのかということで、これが全くできずに取り敢えず感覚で始めてしまったことで失敗をしたということです。

私のように失敗をすると、初期経費、及び運用の際に赤字を計上すると少なくとも100万円の損失にはつながってしまうでしょう。

本業の仕事で忙しい傍ら、副業でさらに収入を伸ばそうと貴重な休日などプライベートの時間を削って始めたにも関わらず100万円も失ってしまっては、私のように笑えない失敗談となってしまいます。

私は黒字の月もありましたが、もしも毎月赤字という事態になってしまえば100万では済まないかもしれません。

一般的な投資に比べると100万円であればさほど大きな失敗とは言えないかもしれませんが、私のようなサラリーマンが少しでも収入を上げるためにやっている場合にはその打撃を小さくありません。

毎月民泊で10万円は稼げることを夢見て始めたものの失敗することは、期待が大きい分落ち込みますし、人生の大きな失敗談となってしまうでしょう。

物件選びにおける失敗

民泊で売上を恒常的に上げていくためには、Airbnbの口コミはかなり重要な役割を果たします。

宿泊客はこの口コミの評価で予約を決めることが多いので、ここで評価が低いと最初は調子が良くとも運用するにつれて宿泊予約率が低下していく可能性があります。

こうなってしまうと、評価を取り戻すことはなかなか難しく、いくら良いエリア、専有面積の物件であろうとも副業失敗に繋がってしまいます。

これを避けるための条件としては以下が挙げられます。

・駅から徒歩8分以内の物件
・駅から民泊物件の途中に坂がない物件
・高層階に位置する場合エレベーターが付いている物件

海外からの観光客は長期間日本に滞在するケース多く、その場合トランクケースも大きいです。

そのため駅から距離があったり坂があると移動が非常に困難になりますし、エレベーターがあった際にはそれだけで一苦労です。

宿泊のために移動にかかるコストを極力抑えた物件を選択することで宿泊客がストレスなく滞在できるようにすることで顧客満足度を高められるようにしていきましょう。

利益の創出での失敗

ビジネスを成功させるには、以下をどれだけ追求できるかに依ります。

売上－支出＝利益

民泊をやる理由は本業に加えて副業をすることで収入を得ることにありますので、失敗しないためには利益を追求することに尽きます。

私はこの原理原則をほとんど真剣に考えずに副業で民泊を始めてしまったため、大きな損失を計上してしまいました。

ですので、当たり前のことですが人一倍こだわりをもって数字を管理していく姿勢が求められます。

売上の最大化

民泊の場合、この売上を追求する要素としては、

・開業エリア
・物件の広さ

が大きな分類として挙げられます。

開業エリアは特に重要で、

・宿泊ニーズ
・宿泊費相場
・競合の状況

等を見極めないと

予約が全然入らない
予約が入っても単価が低くて売上が上がらない

という事態に陥ってしまいます。

メインの宿泊客は海外観光客のために、成田や羽田から行きやすいところ、且つ渋谷や新宿など日本の人気都市に近いことが集客上とても重要になってきます。

そこで、山手線沿線で且つ羽田、成田から乗り換えが少ない箇所が最も有力候補となり宿泊費の相場も高いので売上を積みやすくなるのです。

しかし、有力候補となればなるほど、当然ながら競合がひしめき合います。他の民泊施設と異なって選んでもらえる差別化要素を盛り込んでいく必要があります。

例えば、値段で勝負するのであれば競合と比較して格安で押していくのか、部屋のコンセプトで差別化を図り勝負していくのか何らかの要素を組み込んでいかなければなりません。

折角人気のエリアであっても値段を下げてしまっては結局のところあまり利益を上げられなくなりますし、コンセプトを押し出してしまってはその分お金が係るため売り上げても利益が少なくなってしまうのです。

故に、売上を最大化するためには山手線沿線で人気のエリア、空港にアクセスが良くその上で競合があまりひしめき合っていないエリアを選定する必要があり、ここで民泊副業が成功するのか失敗するのか５割程度決まってきます。

また部屋の大きさも売上を上げる上では重要な要素です。

民泊は基本的に１泊あたりの料金に加えて、追加の宿泊人数の数が多ければ多いほど売上が上がっていく仕組みになっています。

つまり、泊まれる人数を如何に多くできるかで売上が大きく変わってくるのです。

そのために二段ベッドを多く配置したり、部屋のオシャレさ度外視で大人数が泊まれるようにするなどのターゲットを細分化した施策が必要となってきます。

支出の最小化

また売上をいくら上げたとしても、支出も大きければ利益は少なくなり失敗してしまうので注意が必要です。

支出は以下の要素で決まってきます。

・家具等の初期経費
・家賃
・清掃費
・Wifi契約料
・日用品補充費
・光熱費
・民泊運用代行費
・Airbnb利用手数料

上記の中でも、以下の項目は徹底して追及することで大きくコストを下げられる項目になりますので、ここが民泊副業を失敗しないための重要な項目となります。

・家具等の初期経費
・家賃
・清掃費
・民泊運用代行費

初期経費でかなりコストを投じてしまうと、その分だけ回収するのに時間が掛かってしまうので、最低限必要なものを想定される最安値で仕入れることを目指す必要があります。

例えば、家電製品であれば以下のサービスで0円で仕入れることができる可能性もありますし、新品は基本的に避けて中古品を仕入れるようにしましょう。

・メルカリ
・ジモティ

そうすることで初期投資に掛かるコストはぐっと下げることができますし、徹底することで1年も掛からず回収することができます。

また初期投資と同じくらい重要な項目として家賃があります。

家賃は毎月発生するランニングコストの中で一番大きいのでここを下げることができないと致命的になってきます。

例えば、毎月の売り上げが20万円ほどの場合は、その5分の2以下、つまり8万円以下には納められないとほとんど利益は残らないでしょう。

おおよそのシミュレーションは以下の様になります。

民泊の運用代行における失敗

民泊の副業で成功させるには、上記の支出のうち「民泊運用代行」が最も重要な項目として挙げられます。

この民泊の運用に失敗すると、宿泊客が全然訪れない上に泊まりに来ても良い体験を与えられずに物件の口コミ評価がかなり落ちてしまいます。

そうなるとリピート客もつかず、また口コミを目にした新規顧客も訪れなくなってしまいます。

民泊で宿泊に訪れる顧客は、日本人はほとんどおらず、ほとんどがインバウンドの観光客であるため、民泊の運用に失敗しないためには、airbnbのリスティングや宿泊に関するメールでの質問対応、チェックインにおける部屋の説明マニュアルなど、英語での対応が必要になります。

ここでは、最低限、英語さえ用意しておけばスペイン語やフランス語、中国語、韓国語などその他の言語については対応しなくても大丈夫でしょう。

また、宿泊マニュアルに関しては、英語で宿泊に関する名詞や説明文が記述できるなど、自信があるのであれば自作もできますが、慣れていない場合は業者に頼んでしまう方が手っ取り早いでしょう。

ですが、ここで難しいところが、民泊運用代行での支出と運用代行サービスの質とのバランスです。

民泊の運用に失敗すると副業に失敗するのと同義であるため、英語に自信がなかったり、時間が取れない場合には運用代行業者を利用することになりますが、どの程度の質を担保して代行費用を計算するかがポイントになります。

民泊の運用代行の中には、集客代行、英語等の代行対応の他、清掃についても委託することが可能です。

しかし、その分料金も発生し、清掃費は民泊運用代行業者に全て任せるのではなく、自分で安い業者を見つけることで1,000円～2,000円は安くすることができます。

また、民泊運用代行業者は、集客から質問対応まで全てを代行するサービスが多く、そのほとんどが売上の20%を相場にしていますが、探せば確実に必要なサービスのみ代行し手数料を10%としている業者もあります。

これにより、先ほどのシミュレーションにおいては2万円も抑えることができますので、どこまで代行してもらって支出を計算するのかはとても重要になるのです。

最大手の業者であれば心配ないと思われがちですが、実は、最大手の業者ほど手数料は高い割にはサービス品質が低いこともあります。

私が契約した業者は業界最大手のファミネクトという会社でしたが集客の改善や民泊部屋のアドバイス等全く期待できませんでした。

宿泊客からのクレームも入ることもしばしばで、手数料が高い割に全く満足のいくサービスを受けられずに散々だったのを覚えています。

担当者にも話をつけに何度も赴きましたが、全く改善されず、約束しておきながら反故にされるなど本当に散々でした。

その後、大手でなくともサービス代行の枠組みを狭くすることで手数料を10%に減らすことができ、親身になって民泊部屋の改善や運用案を一緒に考えてくれる業者に変更したところ、劇的に売り上げが向上しました。

このように、民泊運用は非常に重要であるものの、支出も大きいため、しっかりと見極めて対処していくことが重要です。

民泊の運用はまだ日が浅くノウハウが確立しきれていいないために、小さい業者のほうが１件１件の運用を大事にしてくれる傾向にありますので、最大手と名乗る業者は利用しないことをお勧めします。

民泊の副業で失敗しないための方法

以上のように、民泊で失敗しないための項目を理解し、それを踏まえ調査したとしてもまだ始めるのは早いです。

もしも、これで開始しても私のように失敗して終わってしまうでしょう。

私は民泊の副業で失敗こそすれど、言い換えればどうすれば成功するのか学ぶことができたため、この点に気付けたことは非常にポジティブでした。

２次調査の段階ではあくまでも仮説段階にすぎず、これを確かなものに変えるためには誰かにヒアリングしたり、実際に現地に行って肌で感じて検証することが必要不可欠です。

特に実際に民泊副業で成功を収めている人に話を聞くことはとても重要です。

自分が調査したエリア、物件、運用の仕方で本当に儲かると思うのか、例え少しお金が掛かったとしてもヒアリングすべきでしょう。

これができないと、まだ上手くいくかも分からないで状態で始めるのと同義であり、所謂ギャンブルをやっているのとあまり変わらないのです。

民泊副業の失敗率を最大限下げるべく生の声を拾って検証を進めていくことで成功のイメージを研ぎ澄ませ、しっかりと儲けられるようにしていくことをお勧めします。

もしも民泊で副業を考えているのであれば、私のような失敗をしないためにも、しっかりと事前調査で詳細なシミュレーションを行い、どの角度から検証してしても想定上はまず損失が出ないような形で始めましょう。

民泊はそれが数値で可視化できますので、完全とはいかないまでもそれができるはずです。
確実に儲かることを前提として、失敗しない民泊を実践してみてください。

民泊での失敗を経た上でおすすめの副業

以上のように、今まで私の民泊失敗体験談をベースに、どうすれば稼げるのかその方法を書き記してきましたが、それでも確実に成功するとは限りません。

失敗する時は失敗しますし、それがビジネスでもあります。

民泊は失敗すると支出が大きいために、生々しい失敗談を聞くと不安に感じてしまう人も多いかと思います。

そんな時は、一度民泊で副業することは置いておき、他の副業で稼ぐ方法についても考えてみるのも1つの選択肢です。

最近では副業人気が過熱しているために、ネット上で副業掲示板も多数見つけることができますし、おすすめの副業も紹介されています。

外に出ずとも在宅での副業求人もすぐに見つけることができ、スマホだけで行える仕事も出てきました。

会社勤めの人だけでなく、主婦や高校生、中学生までもが副業を行える環境になってきています。

また、従来通り、副業でアルバイトを行うことも1つの手段でしょう。

このように、民泊でなくとも、リスクなくやった分だけ稼げる副業もあるために、一度目を向けてみると良いかと思います。

しかし、当然ながらネットでのやり取りになるため、全てが安全とは言い切れず、中には詐欺などの怪しい求人もあるため注意だけはしておく必要があるでしょう。

「確実」にやった分だけ稼げる副業

民泊以外の副業のうち、やった分だけ確実に稼げる仕事は以下のようなものがあります。

・コンビニなどのアルバイト
・在宅での内職（シール貼り、宛名書き、配送作業など）
・在宅でのクラウドソーシング（ライティング、資料作成、英語翻訳など）

外に出て副業バイトで稼ぐことの他、在宅ワークで稼ぐことができます。

初期投資として費用は一切かからず、また在宅ワークであれば場所も自宅で大丈夫です。

やった分だけ確実に報酬を貰えるために確実に稼ぎたい場合には上記のいずれかの副業を試してみると良いでしょう。

リスクは低いものの難しい副業

同じようにリスク自体は低いものの、確実に稼げる保証がないために難しい副業もあります。

ブログでアフィリエイトをベースに行う副業はその最たる例と言えます。

月に100時間費やそうと確実に稼げるとは言えず、１円も稼げずに終わる可能性も高い仕事です。

その分、成功した際にはさほど手間を掛けずとも毎月大きな収入が見込めるため、成功確率は低いものの、リスクなく大きな収入を狙いたいのであればおすすめです。

いずれのケースにも言えることですが、副業やアルバイトで稼いだお金は確定申告した上で税務署に税金を納めなければ、本業となる会社に副業がばれたり、税務署から脱税の疑いを掛けられる恐れがありますので、確実に行うようにしましょう。